Por Arq. Guillermo Rubén García (*)

Identificar patologías en edificios patrimoniales o de cierta edad requiere un enfoque que priorice tanto la seguridad humana como la integridad histórica. Los edificios “avisan” de riesgos inminentes mediante síntomas específicos en su estructura y acabados.

Con esta nota ofrecemos a los propietarios -responsables de conservar sus edificios en buen estado- algunas recomendaciones para identificar y mitigar el riesgo.

Para detectar situaciones de peligro, es posible seguir estos pasos clave:

1. Detección de riesgos estructurales (colapso)

• El daño en el “esqueleto” o estructura del edificio es el más crítico para la vida de los ocupantes.
• Grietas y fisuras: Diferenciar las fisuras superficiales de las grietas profundas (más de 3-5 mm) o en forma de “escalera”, que suelen indicar asentamientos del suelo.
• Deformaciones y desplomes: Observar si los muros o columnas están fuera de plomo. Un método simple es usar una plomada desde la parte alta para verificar la verticalidad.
• Hundimientos: Si el suelo presenta desniveles o los marcos de puertas y ventanas están trabados, puede haber una falla en la cimentación.
• Ruidos extraños: Crujidos constantes en estructuras pueden preceder a un fallo por fatiga.

2. Riesgo de desprendimientos (seguridad en vía pública)

• Muy común en fachadas por falta de mantenimiento o filtraciones.
• Revestimientos y molduras: Buscar zonas con “ampollas” o revoques agrietados que intentan cubrir fallas previas; suelen ser precursores de caídas de material.
• Elementos ornamentales: Cornisas, balcones o gárgolas con vegetación incrustada tienen raíces que fracturan los materiales, lo que aumenta el riesgo de caída.
• Humedades críticas: El agua debilita la cohesión de materiales como la mampostería de cal, lo cual genera pérdidas de sección portante.

3. Herramientas y diagnóstico profesional

• Para una evaluación rigurosa, se utilizan métodos técnicos específicos:
• Informes técnicos: Evaluaciones realizadas por profesionales para diagnosticar la seguridad y funcionalidad.
• Servicios de relevamiento técnico para detectar patologías constructivas.
• Para una fachada de mampostería revocada con balcones en un edificio patrimonial, el riesgo principal es el desprendimiento súbito de material sobre la vía pública.

                                                                                    Balaustres colapsados

Protocolos de emergencia ante la detección de grietas

1. Aseguramiento inmediato (Primeras 24hs)

• La prioridad absoluta es evitar que los escombros alcancen a los peatones.
• Perimetraje de seguridad: Vallado de la zona inferior con un radio de seguridad equivalente a 1,5 veces la altura del elemento en riesgo.
• Instalación de bandejas de protección: Colocación de redes o estructuras rígidas (marquesinas) capaces de contener la caída de cascotes. Se puede consultar proveedores de empresas de seguridad e higiene para el montaje de estas protecciones.
• Clausura de balcones: Prohibir el acceso de los habitantes a los balcones afectados mediante precintos y notificación formal.

2. Estabilización técnica

Si hay riesgo de colapso del balcón o de grandes piezas de mampostería:

• Apuntalamiento: Se deben colocar puntales que trasladen la carga al suelo o a una estructura sana. En edificios de valor, se recomienda usar protectores de madera para no dañar los relieves.
• Saneo manual: Un especialista (con arneses y seguridad) debe retirar las piezas “sueltas” o con riesgo inminente de caída para evitar que caigan de forma descontrolada.

3. Diagnóstico de patologías específicas

• Los balcones fallan generalmente por causas que es necesario verificar:
• Corrosión de perfiles: Las vigas de hierro antiguas se oxidan, aumentan de volumen y “revientan” el hormigón o la mampostería.
• Falla de anclaje: Grietas en el encuentro entre el balcón y el muro indican que la pieza está perdiendo su capacidad de sostén.
• Infiltraciones: Si el revoque tiene manchas de humedad o eflorescencias blancas, el agua está lavando el mortero interno.

4. Notificación y peritaje legal

• Informe de riesgo: Es necesario contratar a un arquitecto o ingeniero para que realice un informe de evaluación del edificio -en el caso de CABA, lo obliga una ley- que certifique la seguridad del inmueble.
• Aviso a autoridades: Informar a Defensa Civil o al área de Patrimonio correspondiente sobre la intervención de emergencia.

                                                                                        Cornisas deterioradas

Los propietarios de los edificios, deberán acreditar ante la autoridad de aplicación, mediante la presentación de un certificado de conservación y un informe técnico, que han dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con su firma del buen estado de los elementos:

Balcones, terrazas y azoteas; barandas, balaustres y barandales; ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo; soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos; antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas; carteles, letreros y maceteros; jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente utilizado en la construcción; cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.

En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes, conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada.

En el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada técnicamente para realizarla.

Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga. En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones correspondientes, y solicitar previamente en base al informe técnico la autorización correspondiente ante los organismos competentes.

Buenas prácticas para el cuidado

Los balcones son elementos de fachada cuya estructura de sostén funciona en voladizo. Siendo su capacidad de carga limitada, no es adecuado incorporarle sobrepesos excesivos que puedan dañar su capacidad portante.

Es indispensable efectuar un periódico mantenimiento para asegurar su estanqueidad, verificando el buen estado de la impermeabilización, el sellado de las juntas y el correcto drenaje de las aguas en los desagües pluviales.

El deterioro de los balcones ya sea por sobrepeso o por deficiencia en la aislación hidrófuga provoca daños progresivos que, de no subsanarse, provocarán el colapso de su estructura.

· Rajaduras en la base del balcón:

Una de las principales causas de colapso en balcones es la sobrecarga tanto de personas como de elementos que se colocan cercanos a los bordes.

Otra causa de falla estructural es la corrosión de las armaduras internas, que se oxidan por la presencia de humedad que penetra hasta el interior de la losa por una mala impermeabilización.

La corrosión paulatina de las armaduras provoca la pérdida de su función estructural, y produce una leve inclinación del balcón, lo cual causa fisuras. Si esto no se subsana, podría provocarse el colapso de la estructura y que el balcón se precipite.

                                                                                 Vegetación invasiva

Recomendaciones para un correcto mantenimiento

Verifique regularmente las uniones de los pisos con los paramentos de las fachadas, y con los umbrales de las carpinterías, cuidando de sellarlas correctamente para evitar ingreso de agua que oxidaría los hierros de la estructura interna; revise en forma habitual los desagües pluviales. En caso de que el balcón no tuviera cañería de desagüe, no coloque maceteros ni otros elementos que entorpezcan el libre escurrimiento de las aguas. Controle periódicamente el estado de las juntas entre balcones y, de ser necesario, proceda al repastinado del piso.

En general, nuestra recomendación es realizar tareas de mantenimiento preventivo, para evitar gastos de reparación importantes.

(*) Director de la carrera de Arquitectura FAD UCALP. Miembro experto PRERICO, ICOMOS International Scientific Committee on Places of Religion and Ritual; docente y director ejecutivo del Instituto de Desarrollo Urbano y Territorial Sostenible, Fundación Ciudad de La Plata.